Mennyi adót fizetek az ingatlan eladása után?
Az 5 éves szabály, a 100–90–60–30–0%-os csökkenő skála és egy végigszámolt példa. Mikor nem kell egyáltalán adót fizetni, és mikor kell bevallani.
Frissítve: 2026-08-16 · 6 perc olvasás
Ha az ingatlanodat drágábban adod el, mint amennyiért szerezted, a különbözet után személyi jövedelemadót kell fizetned. Az adó mértéke 15%. Van viszont egy szabály, ami miatt sokan mégsem fizetnek semmit: minél régebben szerezted az ingatlant, annál kisebb rész adóköteles — és az ötödik évtől egyáltalán semmi.
Az 5 éves szabály
Nem napra pontosan öt évről van szó, hanem naptári évekről. A szerzés évét nullának véve az adóköteles rész évről évre csökken:
| Mikor adod el | A jövedelem hány százaléka adóköteles |
|---|---|
| A szerzés évében | 100% |
| A szerzést követő 1. évben | 100% |
| 2. évben | 90% |
| 3. évben | 60% |
| 4. évben | 30% |
| 5. évtől | 0% — nem kell adózni, és bevallani sem |
2017 óta a telek és a garázs is ugyanez
Korábban a nem lakóingatlanokra — telek, üdülő, garázs, iroda — 15 éves szabály vonatkozott. Ezt 2017. január 1-jétől megszüntették: azóta minden ingatlanra ugyanaz az 5 éves skála érvényes. Ha valahol még 15 évet olvasol, az elavult.
Végigszámolt példa
2022-ben vettél egy lakást 45 millió forintért, 2026-ban eladod 62 millióért. Az eladáshoz 400 000 Ft ügyvédi díjat és 150 000 Ft hirdetési költséget fizettél, közben 2 millió forintból hőszigetelted.
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Eladási ár | 62 000 000 Ft |
| Megszerzésre fordított összeg | − 45 000 000 Ft |
| Értéknövelő beruházás (hőszigetelés) | − 2 000 000 Ft |
| Átruházási költségek (ügyvéd, hirdetés) | − 550 000 Ft |
| Számított jövedelem | 14 450 000 Ft |
| Adóköteles rész (4. év, 30%) | 4 335 000 Ft |
| Fizetendő SZJA (15%) | 650 250 Ft |
Ugyanez az ügylet egy évvel később, 2027-ben már az 5. évbe esne, és nulla forint adóval járna. A különbség 650 ezer forint — pusztán a naptáron múlik.
Mikor kell bevallani?
Az adásvételi szerződés földhivatali benyújtását követő év május 20-áig, az éves SZJA-bevallásban. Ha az 5. évben vagy azon túl adtad el, a jövedelmet nem kell szerepeltetned a bevallásban.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem adótanácsadás és nem jogi tanácsadás. A saját helyzetedre mindig kérdezz meg könyvelőt vagy ügyvédet. Az adószabályok változhatnak — a cikk a fent jelzett dátumon volt aktuális.
Gyakori kérdések
Hány év után adómentes az ingatlan eladása?
A szerzés évét követő 5. évtől. Naptári éveket kell számolni, nem napokat: ha 2020-ban vetted és 2025-ben adod el, az már adómentes.
Mennyi az adó mértéke?
15% személyi jövedelemadó, de nem a teljes nyereségre, hanem annak a szerzéstől eltelt évek szerint csökkentett részére: a szerzés évében és az azt követő évben 100%, a 2. évben 90%, a 3. évben 60%, a 4. évben 30%, az 5. évtől 0%.
A telekre és a garázsra is az 5 éves szabály vonatkozik?
Igen. 2017. január 1-je előtt a nem lakóingatlanokra 15 év vonatkozott, de ezt megszüntették — azóta minden ingatlanra ugyanaz a skála érvényes.
Mikor kell bevallani az ingatlaneladást?
Az adásvételi szerződés földhivatali benyújtását követő év május 20-áig, az éves SZJA-bevallásban. Ha adómentes az eladás, bevallani sem kell.